常见天台问题

案例三:隐藏式防水膜失效

底层防水薄膜因为长时间浸水及抵受不往天面的高温环境,发胀及变形,由原本一块平滑的黑色胶状防水膜变成一团”海参”似的物体,原有的防水功能尽失。

事实上,隐藏于天面底层的传统防水薄膜可以因着不同原因而失效,例如:

  1. 选择不合适的防水涂层 (水性、油性、纳米、火烧毡等防水物料)
  2. 不正确的防水涂层施工方法
  3. 施工期间或未干透的防水涂层遇上大雨而未有处理
  4. 未有处理石屎面与防水薄膜之间的施工要求
  5. 不正确的八字角处理方法
  6. 泥水工人于完成浸水测试后的底层防水薄膜上,使用工鞋、泥铲进行捞泥及倒泥等工序,而损坏已完成的防水薄膜问题
  7. 防水涂层上的水泥收水问题
  8. 去水渠口的防水收口问题
  9. 未有处理结构楼板出现的细微裂缝或”黄蜂巢”

以上问题,不可能从天面外观去判断,而隐藏的防水薄膜亦防碍了修补工作。

常见天台问题

案例一: 传统防水工程容易导致结构楼板出现细微裂缝

图中的传统天面工程采用重型打凿机翻起天面,务求缩短工程时间及减省人工开支,从而减低成本。

Cropped hand of a carpenter taking measurement of a wooden plank

此等打凿机及操作工人往往只适合进行道路维修工程,并不适合于传统天面工程。 因为天面结构楼板(structural slab)一般只有125至150 mm(5至6吋厚),拼命使用此等重型打凿机向下打凿只能快速地完成此工序,但途中产生许多细微裂缝于结构楼板,反而加剧日后的天面漏水问题。

打凿工序完成后,细微裂缝数量比工程前大大增加。 即使涂上防水薄膜及完成浸水测试,约三个月后,细微的裂缝因着天面冷缩热胀,令防水薄膜破坏,漏水情况比工程前更为严重,楼下只好加装多个水盘接水,及大雨期间,需不断清理水盘的漏水。

如何处理单位内天花漏水!

业主责任

每一名业主均需要保持其单位内的设施:如电线、水喉、排水管及其他设施在良好的状况、并加以保养。

渗漏影响

如单位内或其专用的来水喉、去水渠及接驳喉管因失修或捐坏而导致其他单位受影响:业主须对受影客单位负上责任,作出合理维修或赔偿。

法律裁决

受影响单位的业主/住户,可采取法律诉讼,向引致设施损坏的人士索偿并向其声请有关的一切法律讼讼费用。

协商解决

固然,最有效的解决方法:并不是如何进行法律讼讼,而是希望住户可协商处理,共同解决漏水问题,避免影响睦邻关系。

就渗水问题的投诀,现时香港有三个政府部门处理:食水喉管渗漏,可向水务处投诀;去水渠出现渗漏可向食物环境事务署投论;至于因长时间渗水而今天花石矢及批盪脱落,可向屋宇署投诉;当然,各区民政事务处亦乐于向市民提供协助。

天花渗水是不容忽视的屋宇问题,可严重至影响楼宇结构、令供电系统损毁及危害人命安全,为人为已,切勿轻率处理。 如果需要进一步协助,可聘请注册的认可人士,进行调查及修葺。

责任承担
个别设施:
个别业主公共设施: 全体业主/ 管理公司/ 法团/ 公契列名人士

家居漏水建议!

如何侦测居住单位内的渗水原因?

渗水大都是由损毁的供水管、卫生设备或排水渠管造成,通常可用简单的修葺工程纠正。 业主应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠,鉴定渗水原因,迅速加以修理。

如何处理渗水纠纷?

业主有责任维修及管理其楼宇,包括解决渗水问题。 如果怀疑渗水情况是源自楼上或毗邻的单位,应尽快与有关住户商讨,要求协助检验找出渗水原因及进行维修工程。 此外,亦可向大厦管理公司或业主立案法团求助。 必要时聘请建筑和法律顾问,根据大厦公契内容要求负责人士停止渗水,甚至提出索偿。

政府部门可提供什么帮助?

假如无法与邻居协商解决渗水问题,你可致电「1823」求助。 联合办事处会就渗水投诉作出初步调查;若渗水构成卫生妨扰,联合办事处便会根据《公众卫生及市政条例》的相关条文处理。 若渗水是轻微或间歇性,而调查未能找出源头,政府的介入行动便会终止。

新近成立的联合办事处职责是什么?

食物环境卫生署和屋宇署成立的联合办事处,会安排’一站式’的服务,处理楼宇渗水投诉;联合办事处的职责是执行《公众卫生及市政条例》的相关条文,减除渗水妨扰。 如有需要,亦会转介个案予屋宇署或水务署,作出相应行动。 例如屋宇署会按《建筑物条例》,针对楼宇及排水渠失修问题;而水务署则按《水务设施条例》,制止浪费食水的情况。

联合办事处需要多少时间调查渗水原因?

根据工作程序,联合办事处会在收到投诉后的6个工作天内联络投诉人。 职员会先作现视察,然后进入被投诉的单位,有系统地进行非破坏式测试,以确定渗水源头。 倘若得到有关业主/住户的合作,调查通常可于90个工作天内完成,以及将结果通知投诉人。 若未能于90个工作天内完成调查,联合办事处会书面告知投诉人调查进展。

联合办事处是否有法定权力制止渗水?

联合办事处职员获授权执行《公众卫生及市政条例》的相关条文,当证实渗水源头后,可发出妨扰事故通知予有关人士,规定在通知指明的期限内减除妨扰,否则有关人士会被检控;一经定罪,最高可被罚款港币10,000元,另加每日罚款港币200元。 当局亦可向法庭申请妨扰事故命令,命令有关人士减除妨扰。 如有关人士没有遵照法庭命令,会被检控;一经定罪,最高可被罚款港币25,000元,另加每日罚款港币450元。

联合办事处怎样进入住用单位调查?

处理渗水投诉时,调查人员需要相关人士合作,进入投诉人单位及怀疑引致渗水的单位进行测试及收集証据,以确定渗水原因。 视乎渗水情况,可能需要作出多次测试及收集样本进行化验。 对拒绝合作的业主/住户,联合办事处会向法庭申请手令进入有关单位调查,以致整个调查所需的时间可能延长。

如何向联办处索取渗水调查报告?

先联络联办处的个案负责人员(食环署或屋宇署)以了解所需的报告详情。

业主和住户如何查询及委聘建筑专业人士/顾问公司进行调查渗水和寻找渗水源头,以解决渗水滋扰?

楼宇渗水一般是由于楼宇和设施破损及缺乏维修所致,而维修保养楼宇及保持环境卫生是业主及住户的责任。 要彻底解决渗水问题,是需要有关业主/住户的合作。 除了透过联办处的协助寻找渗水源头,有关业主和住户可以透过互相合作,委聘专业人士/顾问公司提供相关服务,包括渗水调查及寻找渗水源头丶并进行所需的维修,以解决渗水滋扰。 坊间与建筑相关的专业学会或机构,可向市民大众提供有经验的专业人士/顾问公司提供相关的服务。 在这些专业学会当中,香港测量师学会积极表示一些有经验的会员/顾问公司乐意提供相关服务。

漏水的常见原因是什么?

楼上滴水? 天花漏水? 应如何处理? 若业主发现居所出现任何渗漏情况,首先需要检查清楚是否属自己单位问题。

根据屋宇署网站,常见渗水原因包括供水管或排水管漏水、污水或雨水经由外墙渗入及楼板防水层或浴缸封边残损。 业主应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠,确定渗水原因并迅速修理。
如发现渗漏情况非自己单位引致,并疑似由楼上单位造成,可直接向相关单位负责人或大厦管理公司或业主立案法团反映问题,并要求进行详细检验,以便进行


维修。 若联络单位负责人后无法解决问题,政府建议致电1823向渗水办(食环署与屋宇署成立的联合办事处)求助。 职员会先作现场视察,然后进入被投诉单位进行测试(如色水测试)以确定渗水源头。 值得一提,若渗水只属轻微或间歇性出现,经调查后仍找不到渗水源头,渗水办的介入便终止。 若证实是楼上单位渗水,渗水办可发出妨扰事故通知予相关人士,要求在指定期间内将妨扰减低,或采取行动预防有关妨扰再次发生,否则可能会被检控及罚款,最高可罚款$10,000元及就妨扰持续每天罚款$200。
若果业主已求助渗水办但不果,或希望直接找私人公司或公证行找出渗水源头,而对方一直采取逃避态度,业主或须聘请律师入禀法院,出律师信要求对方根据大厦公契内容,停止渗水,甚至向小额钱债审裁处提出民事索
偿。 须留意找公证行进行测试及提供有法律效力的报告须收费上万元,而且要有心理准备可能扰攘达半年甚至数年。
若遇上漏水情况,苦主或需付上大笔费用包括装修费、检验费等等,已购买的家居保及火险又会否为此作
赔偿? 基本上,火险只会保障楼宇结构如墙壁、窗户、天花、地板及受保业主购买物业时已有的装修。 如果苦主单位天花未经装修,而天花渗水为不可预见的意外,而该意外又在火险保障范围内,保险公司便会支付重新装修天花的费用。 而家居保只会保障因意外导致的财物损失,除非漏水问题令大家的家居财物如电器、珍贵收藏有所损毁,否则单位漏水引致的费用主要由火险承保。 值得留意的是,不论是火险,还是家居保,保险公司只会赔偿因意外引致的损失,例如楼上住户爆水管、甚至忘记关水喉等原因,但若为大厦日久失修等人为原因导致的,则不属火险及家居保险的保障范围内。 若不幸遇上楼上单位漏水情况,应立即通知保险公司以便跟进。

一般渗漏特征、成因及处理方法!

征状

表面出现渗漏
墙身/ 天花有水迹/
滴水 地台
出现水迹 窗
边玻璃胶老化 喉管生僵
出现大量积水
表面出现钟乳石

特别明显时间

每逢下雨天
煮饭
时间
洗澡时间
洗地时 使用食水时

可能水源

雨水
来水 (食水/ 冲厕水) (暗喉
/


明喉) 排水 地下水 其他 (冷气水)

可能成因

防水物料/防水层老化
石屎出现裂
缝 建筑期偷工
减料 装修时未有进行
防水工程 装修时
施工质量有问题 喉管僵损
喉管驳口损坏

检查/ 测试方法

肉眼观察 (留意水的路径
) 逐一来去水位置
找寻
用手去触摸
用照妖镜 用口去试
味道 (
不建议) 进行
试水 等待雨天再观察 将水闸掣
关上,等待一段时间后再观察 叫住户在某段时间不用水,然后抄下水表读数,观察是否水表水表有否改变
测试水压变化 (
谷) 观察
外墙状况PH试纸/ 于去水位置
试色粉
湿度
探测器 红外线测试 聘请专业顾问/ 专业防水公司

即时处理方法

母须即时处理
关上闸

停水
停用设施 装上接水盘/ 用帆布将水
引往去水处 通知食物环境卫生署/ 水务署

短期处理方法

进行防水工程
进行打针灌浆
工程 更换喉管

长期处理方法

聘请专业顾问/ 专业防水
公司 全面/
彻底维修 更换明喉

责任承担

个别业主
大厦管理人/ 法团/
全体业主 政府有关部门

九龍灣某大型寫字樓-防水打針工程

受客人劉先生委託,【大禹防水工程公司】這次接到的工程案例是為九龍灣某大型寫字樓內進行防水打針工程。其實每年雨季一到, 【大禹防水工程公司】 就收到不少因飽受漏水問題困擾的客人來電查詢!〖感冒要打針,漏水也可以打針〗其實【打針】的這種施工方法,就是【灌注止漏】又叫做【高壓灌注】。運用高壓灌註機具搭配止水針,利用壓力將止漏材註入裂縫,達到止漏的效果!一般而言,這種工法主要使用在下列三種情況:1.窗框渗漏水 2.牆面裂缝渗漏水 3.施工造成裂缝渗漏水。

工程前首先要找出裂縫,尋找漏水部位,包好施工位置附近的傢俱等等。如果基層潮濕要先清理積水,牆面乾燥的話用氣泵將表面灰塵去掉。之後便開始鑽孔。【PS:鑽孔時要考慮到混凝土結構厚度,孔距應按滲漏實際情況而定。】鑽孔完成後埋設止水針頭。止水針頭是漿液註入裂縫內的連接件。前期工作做好後可以開始灌漿,灌漿時泵壓力一定要低,慢慢提高壓力等漿液流出。漿液會一點點滲漏到裂縫中。當漿液到達相鄰註漿孔時要停止註漿,移到相鄰註漿嘴繼續註漿。依次灌漿,再回到第一個灌漿嘴,依次再灌漿一遍。灌漿結束後,除去灌漿嘴,留下的孔用水不漏封閉。

PS:打針雖然是簡便的止漏工程,但如是結構嚴重的出線毀損而造成漏水,再使用灌漏工程反而會造成嚴重的後果。所以記得搵我們 【大禹防水工程公司】 上門檢查後根據情況再制定維修方案會比較安全啊!