常见天台问题

案例三:隐藏式防水膜失效

底层防水薄膜因为长时间浸水及抵受不往天面的高温环境,发胀及变形,由原本一块平滑的黑色胶状防水膜变成一团”海参”似的物体,原有的防水功能尽失。

事实上,隐藏于天面底层的传统防水薄膜可以因着不同原因而失效,例如:

  1. 选择不合适的防水涂层 (水性、油性、纳米、火烧毡等防水物料)
  2. 不正确的防水涂层施工方法
  3. 施工期间或未干透的防水涂层遇上大雨而未有处理
  4. 未有处理石屎面与防水薄膜之间的施工要求
  5. 不正确的八字角处理方法
  6. 泥水工人于完成浸水测试后的底层防水薄膜上,使用工鞋、泥铲进行捞泥及倒泥等工序,而损坏已完成的防水薄膜问题
  7. 防水涂层上的水泥收水问题
  8. 去水渠口的防水收口问题
  9. 未有处理结构楼板出现的细微裂缝或”黄蜂巢”

以上问题,不可能从天面外观去判断,而隐藏的防水薄膜亦防碍了修补工作。

常见天台问题

案例一: 传统防水工程容易导致结构楼板出现细微裂缝

图中的传统天面工程采用重型打凿机翻起天面,务求缩短工程时间及减省人工开支,从而减低成本。

Cropped hand of a carpenter taking measurement of a wooden plank

此等打凿机及操作工人往往只适合进行道路维修工程,并不适合于传统天面工程。 因为天面结构楼板(structural slab)一般只有125至150 mm(5至6吋厚),拼命使用此等重型打凿机向下打凿只能快速地完成此工序,但途中产生许多细微裂缝于结构楼板,反而加剧日后的天面漏水问题。

打凿工序完成后,细微裂缝数量比工程前大大增加。 即使涂上防水薄膜及完成浸水测试,约三个月后,细微的裂缝因着天面冷缩热胀,令防水薄膜破坏,漏水情况比工程前更为严重,楼下只好加装多个水盘接水,及大雨期间,需不断清理水盘的漏水。

相比起市面上普遍做法,A P 更有效、彻底解决天台漏水高温问题。

防水工序

APEX PANEL® ✅

  • 安装预制组件及配套装置
  • 以无缝接合方式装嵌而成
  • 毋须起底,减少对楼板损害
  • 可进行墙身及围边收口
  • 可在雨季施工
  • 标准安装程序,质素有保証
  • 生产以至安装过程均由专业人员监控

详细施工流程

常见防水工程

  • 大量打凿,翻起整个天面
  • 重新舗上 防水膜/ 水泥沙浆/ 铁网/ 天面砖
  • 住户受工程废料及大量噪音滋扰
  • 施工工序繁复,质素参差
  • 用家无法知道是否施工正确

防水涂层(不起底)

  • 直接涂或用火烧于天台表面
  • 需连续多日不下雨施工,难以配合香港天气

工程用料

A P ✅✅

  • 采用顶级防水物料 —玻璃纤维钢
  • 预制组件,耐用可靠
    • 原装排气装置、预制排水渠
  • 优质FRP 预装组件,成本约为 BASF, Sika, Fosroc 等天面防水物料的5-10倍
  • 专利蜂窝EPS 隔热层
  • 设计轻巧,承托力强
  • 整套系统经日本厂方测试(引伸张力、引伸弹性、弯曲强度、隔热率、耐用性能、耐风力、压力测试)

常见防水工程

  • 用料参差,只有个别物料经过测试
  • 天面砖不时因未能抵抗冷缩热胀而爆裂

防水涂层

  • 不能长期抵抗紫外线,容易破损及老化
  • 表层不抗磨及不作步行用途
  • 无法检查防水性能

如何处理单位内天花漏水!

业主责任

每一名业主均需要保持其单位内的设施:如电线、水喉、排水管及其他设施在良好的状况、并加以保养。

渗漏影响

如单位内或其专用的来水喉、去水渠及接驳喉管因失修或捐坏而导致其他单位受影响:业主须对受影客单位负上责任,作出合理维修或赔偿。

法律裁决

受影响单位的业主/住户,可采取法律诉讼,向引致设施损坏的人士索偿并向其声请有关的一切法律讼讼费用。

协商解决

固然,最有效的解决方法:并不是如何进行法律讼讼,而是希望住户可协商处理,共同解决漏水问题,避免影响睦邻关系。

就渗水问题的投诀,现时香港有三个政府部门处理:食水喉管渗漏,可向水务处投诀;去水渠出现渗漏可向食物环境事务署投论;至于因长时间渗水而今天花石矢及批盪脱落,可向屋宇署投诉;当然,各区民政事务处亦乐于向市民提供协助。

天花渗水是不容忽视的屋宇问题,可严重至影响楼宇结构、令供电系统损毁及危害人命安全,为人为已,切勿轻率处理。 如果需要进一步协助,可聘请注册的认可人士,进行调查及修葺。

责任承担
个别设施:
个别业主公共设施: 全体业主/ 管理公司/ 法团/ 公契列名人士

家居漏水建议!

如何侦测居住单位内的渗水原因?

渗水大都是由损毁的供水管、卫生设备或排水渠管造成,通常可用简单的修葺工程纠正。 业主应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠,鉴定渗水原因,迅速加以修理。

如何处理渗水纠纷?

业主有责任维修及管理其楼宇,包括解决渗水问题。 如果怀疑渗水情况是源自楼上或毗邻的单位,应尽快与有关住户商讨,要求协助检验找出渗水原因及进行维修工程。 此外,亦可向大厦管理公司或业主立案法团求助。 必要时聘请建筑和法律顾问,根据大厦公契内容要求负责人士停止渗水,甚至提出索偿。

政府部门可提供什么帮助?

假如无法与邻居协商解决渗水问题,你可致电「1823」求助。 联合办事处会就渗水投诉作出初步调查;若渗水构成卫生妨扰,联合办事处便会根据《公众卫生及市政条例》的相关条文处理。 若渗水是轻微或间歇性,而调查未能找出源头,政府的介入行动便会终止。

新近成立的联合办事处职责是什么?

食物环境卫生署和屋宇署成立的联合办事处,会安排’一站式’的服务,处理楼宇渗水投诉;联合办事处的职责是执行《公众卫生及市政条例》的相关条文,减除渗水妨扰。 如有需要,亦会转介个案予屋宇署或水务署,作出相应行动。 例如屋宇署会按《建筑物条例》,针对楼宇及排水渠失修问题;而水务署则按《水务设施条例》,制止浪费食水的情况。

联合办事处需要多少时间调查渗水原因?

根据工作程序,联合办事处会在收到投诉后的6个工作天内联络投诉人。 职员会先作现视察,然后进入被投诉的单位,有系统地进行非破坏式测试,以确定渗水源头。 倘若得到有关业主/住户的合作,调查通常可于90个工作天内完成,以及将结果通知投诉人。 若未能于90个工作天内完成调查,联合办事处会书面告知投诉人调查进展。

联合办事处是否有法定权力制止渗水?

联合办事处职员获授权执行《公众卫生及市政条例》的相关条文,当证实渗水源头后,可发出妨扰事故通知予有关人士,规定在通知指明的期限内减除妨扰,否则有关人士会被检控;一经定罪,最高可被罚款港币10,000元,另加每日罚款港币200元。 当局亦可向法庭申请妨扰事故命令,命令有关人士减除妨扰。 如有关人士没有遵照法庭命令,会被检控;一经定罪,最高可被罚款港币25,000元,另加每日罚款港币450元。

联合办事处怎样进入住用单位调查?

处理渗水投诉时,调查人员需要相关人士合作,进入投诉人单位及怀疑引致渗水的单位进行测试及收集証据,以确定渗水原因。 视乎渗水情况,可能需要作出多次测试及收集样本进行化验。 对拒绝合作的业主/住户,联合办事处会向法庭申请手令进入有关单位调查,以致整个调查所需的时间可能延长。

如何向联办处索取渗水调查报告?

先联络联办处的个案负责人员(食环署或屋宇署)以了解所需的报告详情。

业主和住户如何查询及委聘建筑专业人士/顾问公司进行调查渗水和寻找渗水源头,以解决渗水滋扰?

楼宇渗水一般是由于楼宇和设施破损及缺乏维修所致,而维修保养楼宇及保持环境卫生是业主及住户的责任。 要彻底解决渗水问题,是需要有关业主/住户的合作。 除了透过联办处的协助寻找渗水源头,有关业主和住户可以透过互相合作,委聘专业人士/顾问公司提供相关服务,包括渗水调查及寻找渗水源头丶并进行所需的维修,以解决渗水滋扰。 坊间与建筑相关的专业学会或机构,可向市民大众提供有经验的专业人士/顾问公司提供相关的服务。 在这些专业学会当中,香港测量师学会积极表示一些有经验的会员/顾问公司乐意提供相关服务。

漏水的常见原因是什么?

楼上滴水? 天花漏水? 应如何处理? 若业主发现居所出现任何渗漏情况,首先需要检查清楚是否属自己单位问题。

根据屋宇署网站,常见渗水原因包括供水管或排水管漏水、污水或雨水经由外墙渗入及楼板防水层或浴缸封边残损。 业主应直接聘请建筑技术人员或持牌水喉匠,确定渗水原因并迅速修理。
如发现渗漏情况非自己单位引致,并疑似由楼上单位造成,可直接向相关单位负责人或大厦管理公司或业主立案法团反映问题,并要求进行详细检验,以便进行


维修。 若联络单位负责人后无法解决问题,政府建议致电1823向渗水办(食环署与屋宇署成立的联合办事处)求助。 职员会先作现场视察,然后进入被投诉单位进行测试(如色水测试)以确定渗水源头。 值得一提,若渗水只属轻微或间歇性出现,经调查后仍找不到渗水源头,渗水办的介入便终止。 若证实是楼上单位渗水,渗水办可发出妨扰事故通知予相关人士,要求在指定期间内将妨扰减低,或采取行动预防有关妨扰再次发生,否则可能会被检控及罚款,最高可罚款$10,000元及就妨扰持续每天罚款$200。
若果业主已求助渗水办但不果,或希望直接找私人公司或公证行找出渗水源头,而对方一直采取逃避态度,业主或须聘请律师入禀法院,出律师信要求对方根据大厦公契内容,停止渗水,甚至向小额钱债审裁处提出民事索
偿。 须留意找公证行进行测试及提供有法律效力的报告须收费上万元,而且要有心理准备可能扰攘达半年甚至数年。
若遇上漏水情况,苦主或需付上大笔费用包括装修费、检验费等等,已购买的家居保及火险又会否为此作
赔偿? 基本上,火险只会保障楼宇结构如墙壁、窗户、天花、地板及受保业主购买物业时已有的装修。 如果苦主单位天花未经装修,而天花渗水为不可预见的意外,而该意外又在火险保障范围内,保险公司便会支付重新装修天花的费用。 而家居保只会保障因意外导致的财物损失,除非漏水问题令大家的家居财物如电器、珍贵收藏有所损毁,否则单位漏水引致的费用主要由火险承保。 值得留意的是,不论是火险,还是家居保,保险公司只会赔偿因意外引致的损失,例如楼上住户爆水管、甚至忘记关水喉等原因,但若为大厦日久失修等人为原因导致的,则不属火险及家居保险的保障范围内。 若不幸遇上楼上单位漏水情况,应立即通知保险公司以便跟进。

一般渗漏特征、成因及处理方法!

征状

表面出现渗漏
墙身/ 天花有水迹/
滴水 地台
出现水迹 窗
边玻璃胶老化 喉管生僵
出现大量积水
表面出现钟乳石

特别明显时间

每逢下雨天
煮饭
时间
洗澡时间
洗地时 使用食水时

可能水源

雨水
来水 (食水/ 冲厕水) (暗喉
/


明喉) 排水 地下水 其他 (冷气水)

可能成因

防水物料/防水层老化
石屎出现裂
缝 建筑期偷工
减料 装修时未有进行
防水工程 装修时
施工质量有问题 喉管僵损
喉管驳口损坏

检查/ 测试方法

肉眼观察 (留意水的路径
) 逐一来去水位置
找寻
用手去触摸
用照妖镜 用口去试
味道 (
不建议) 进行
试水 等待雨天再观察 将水闸掣
关上,等待一段时间后再观察 叫住户在某段时间不用水,然后抄下水表读数,观察是否水表水表有否改变
测试水压变化 (
谷) 观察
外墙状况PH试纸/ 于去水位置
试色粉
湿度
探测器 红外线测试 聘请专业顾问/ 专业防水公司

即时处理方法

母须即时处理
关上闸

停水
停用设施 装上接水盘/ 用帆布将水
引往去水处 通知食物环境卫生署/ 水务署

短期处理方法

进行防水工程
进行打针灌浆
工程 更换喉管

长期处理方法

聘请专业顾问/ 专业防水
公司 全面/
彻底维修 更换明喉

责任承担

个别业主
大厦管理人/ 法团/
全体业主 政府有关部门

九龍灣某大型寫字樓-防水打針工程

受客人劉先生委託,【大禹防水工程公司】這次接到的工程案例是為九龍灣某大型寫字樓內進行防水打針工程。其實每年雨季一到, 【大禹防水工程公司】 就收到不少因飽受漏水問題困擾的客人來電查詢!〖感冒要打針,漏水也可以打針〗其實【打針】的這種施工方法,就是【灌注止漏】又叫做【高壓灌注】。運用高壓灌註機具搭配止水針,利用壓力將止漏材註入裂縫,達到止漏的效果!一般而言,這種工法主要使用在下列三種情況:1.窗框渗漏水 2.牆面裂缝渗漏水 3.施工造成裂缝渗漏水。

工程前首先要找出裂縫,尋找漏水部位,包好施工位置附近的傢俱等等。如果基層潮濕要先清理積水,牆面乾燥的話用氣泵將表面灰塵去掉。之後便開始鑽孔。【PS:鑽孔時要考慮到混凝土結構厚度,孔距應按滲漏實際情況而定。】鑽孔完成後埋設止水針頭。止水針頭是漿液註入裂縫內的連接件。前期工作做好後可以開始灌漿,灌漿時泵壓力一定要低,慢慢提高壓力等漿液流出。漿液會一點點滲漏到裂縫中。當漿液到達相鄰註漿孔時要停止註漿,移到相鄰註漿嘴繼續註漿。依次灌漿,再回到第一個灌漿嘴,依次再灌漿一遍。灌漿結束後,除去灌漿嘴,留下的孔用水不漏封閉。

PS:打針雖然是簡便的止漏工程,但如是結構嚴重的出線毀損而造成漏水,再使用灌漏工程反而會造成嚴重的後果。所以記得搵我們 【大禹防水工程公司】 上門檢查後根據情況再制定維修方案會比較安全啊!

防水點樣做?

熱熔法施工

通常在做SBS防水卷材時,會採用火焰加熱器熔化SBS防水卷材底層的熱熔膠進行粘結的施工方法。這種工藝常用於陽台、天台、迴廊等與外界緊密相連的室內區域防水。

改性瀝青

是摻加橡膠、樹脂、高分子聚合物、磨細的橡膠粉或其他填料(改性劑)等措施,使瀝青的性能得以改善的結合料。是我們所熟知的傳統用於馬路上的瀝青的升級版。

冷粘法施工

直接採用膠粘劑或聚合物水泥等材料對卷材與基層、卷材與卷材的粘結方式,而不需要加熱施工的方法

聚合物水泥

由水泥、骨料和有機聚合物攪拌而成的水泥材料。具有防滲效果好、耐高溫,抗老化、耐久性強,且水性無毒等特點。被廣泛應用於室內外防滲漏的工程中。

類別

描述

優點

缺點

剛性防水

a、剛性防水材料都是以水泥、砂石為原材料,通過調整配合比或減少孔隙率,改變孔隙特徵,增加各原材料間密實性等方法,配製而成的具有一定抗滲透能力的水泥砂漿混凝土等無機物材料。
b、剛性防水主要就是指用砂漿或混凝土做的防水層。

使用年限較長,施工工藝單純、取材容易、維修方便,堵漏效果好。

因為本身的重量過大,所以對房間構造形式受限也比較大,伴隨著溫差的改變,容易開裂滲水。

柔性防水

柔性防水材料多為瀝青、油氈或用各類膠結材料等有機材料。它的特點是防水層在受到外力作用時,它自身有一定的伸縮延展性,能抵抗在防水材料彈性範圍內的基層開裂,呈現出一定的柔性。

拉伸強度高、延伸率大質量輕、施工方便、能適應一定的變形與脹縮,不易開裂。

操作技術要求高、耐老化性能不如剛性防水材料、所以易老化、壽命短。

外墻滲水原因

主要有以下三方面的因素:

  • 1、設計因素

    由於氣候問題,房屋建築工程中,防水設計需要一定的技術。如果防水設計環節中出現問題,可直接導致房屋建築外牆發生滲漏。

    2、材料因素

    現代房屋採用各種新型牆體材料,基本具備孔隙大,吸水強,抗滲偷能力較差的特點。在堆砌的過程中,水泥砂漿在縫隙中很難達到飽滿和擠揉密實的效果,牆體跟鋼筋混凝土的樑柱之間、窗框跟牆體之間的連接位置,往往因材料在性能上的不同而形成裂縫,進而造成牆體的滲漏問題。

    3、施工因素

    從施工的方面來看,因工藝及技術而造成的房屋建築的外牆滲漏問題較多:框架結構的外牆柱跟切題的連接位置未埋拉結筋、拉結筋的設置不牢固,不符合標準,在溫度膨脹係數的差異較大時,則會造成連接位置的開裂,形成漏水的多發區;施工過程中,找平層以及抹灰層的砂漿沒有按照標準進行配置,造成砂漿強度的變化,基於乾縮開裂問題的發生而造成牆面的滲漏;施工過程中,外牆牆面磚跟打底的砂漿之間存在粘結力不足,進而造成空鼓的發生,飾面磚的勾縫不夠密實,出現沙眼或者裂縫,引發滲水;施工中對於窗台的坡度、滴水槽以及鷹嘴等細部位置的施工沒有處理好,容易因雨水滲透而引滲漏;房屋建築施工過程中,各種穿過外牆的管道以及不同的預留孔眼的密封性處理沒有做好,同樣也會造成房屋建築牆面的滲漏。

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